Наряду с множеством социальных проблем в России, к сожалению, была и остается проблема обеспечения жильем большей части населения страны. Одним из наиболее перспективных направлений в решении этой проблемы является использование различных кредитных механизмов и механизмов ипотеки. И это не случайно. Именно создание мощного института ипотеки в США в 30-х способствовало решению жилищной проблемы, обострившейся в период Великой Депрессии. Формирование американского института ипотеки потребовало создания не только ряда специализированных учреждений (ипотечные банки, ипотечные компании, кондуиты), но и развития вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных выданными ипотечными кредитами. В результате после многих лет функционирования и развития модель ипотеки, созданная в США, стала одной из основных в международной практике ипотечного кредитования и приобрела статус «классической» модели ипотеки, основанной на привлечении кредитных ресурсов с специально организованного вторичного рынка закладных.

Другой моделью ипотеки, которая также считается классической, является система стройсбережений, получившая наибольшее распространение в Германии. Если модель США в первую очередь базируется на развитом фондовом рынке, в частности вторичном рынке закладных, и стабильном финансово-кредитном состоянии страны, то принцип функционирования немецкой ипотеки, прежде всего, основан на независимом от общего состояния фондового и кредитного рынка в стране.

Большинство существующих в мире моделей ипотечного кредитования создаются на основе этих двух базовых моделей с учетом экономических, правовых, исторических и культурных особенностей страны.

В России создание собственного института ипотеки стало возможным после принятия летом 1991 года Законов РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» и «О приватизации жилищного фонда». В советский период, во время действия государственной планово-распределительной политики на рынке жилья перед населением не возникало проблемы поиска путей приобретения квартиры. Семья гарантированно получала жилье в порядке очереди, которая наступала не ранее чем через 10-15 лет со дня постановки. С началом реформ 90-х годов, с началом процесса приватизации, доля распределения жилья государством сократилась с 70%, в дореформенный период, до 15% после реформ. Объем сбережений населения оказался недостаточным для решения обострившейся проблемы жилья за счет собственных средств. Для многих семей перспектива приобретения собственного жилья оказалась не достижимой.

Перед первыми разработчиками российской модели ипотеки встал вопрос о том, какая же модель должна быть взята за основу. Большинство сходились во мнении, что, учитывая экономическую неопределенность в стране, отсутствие достаточного правового обеспечения, культурные особенности и особенности российского менталитета, России более близка модель ссудосбережений. При этом, говоря о социальной направленности в создании российской ипотеки, она должна быть максимально доступной для большей части россиян. Таким образом, развитие ипотеки пошло двумя путями – стимулирование и развитие вторичного рынка закладных, необходимого для существования «американской» ипотеки и развития системы взаимного кредитования покупки жилья, подобную немецкой системе ссудосбережений.

Учитывая опыт США и Европы, где существуют огромные развитые рынки ипотечных ценных бумаг и развитые фондовые рынки, формировавшиеся десятилетиями, можно предположить, что создание подобного российского рынка также займет не один десяток лет.

Таким образом, на первом этапе образования российской ипотеки должно быть именно создание и поддержка со стороны правительства организаций, применяющих, так называемые, квазиипотечные схемы. Это общества взаимного кредита, предоставляющие населению возможность кредитования приобретения собственного жилья при условии накопления определенной части от рыночной стоимости объекта покупки. Это и низкий процент за кредит, как правило, 5-6%, отсутствие риска изменения процентной ставки и сравнительно быстрое погашение кредита 10-12 лет.

Далее с развитием общенациональной модели ипотеки потребность в подобных организациях возрастет еще больше, так как можно предположить, что первоначально предлагаемые условия все же не сразу будут доступны большинству.

В настоящее время в Госдуму внесен на рассмотрение закон «О строительных сберегательных кассах». Строительная сберкасса – это, по сути, касса взаимопомощи. Специализированный банк, который аккумулирует деньги населения, и предоставляет кредиты на улучшение жилищных условий: на покупку и обмен квартир, а также на ремонтные работы. И мировой опыт это подтверждает. В частности в Германии, где такие стройсберкассы (Bausparkasse), появились сразу после войны и пользуются большой популярностью, а также в Словакии, ситуация в которой 15 лет назад напоминала нашу сегодняшнюю. По данным Сергея Миронова, одного из авторов Закона, Строительными сберкассами смогут воспользоваться 25-30% граждан нашей страны. При этом доход семьи может составлять 20 тыс. рублей в месяц, в отличие от ипотеки, где средний доход должен быть порядка 60-80 тыс. рублей. Таким образом, по мнению разработчиков, закон позволит людям с низким доходом накапливать средства для приобретения жилья. Кроме того, как заверил Сергей Миронов, сюда планируется вовлечение всех госпрограмм: материнский капитал, программа поддержки молодых семей, жилищные сертификаты и т.п.

Появление закона о Стройсберкассах в России будет логическим продолжением, уже начатой работы на рынке кредитования недвижимости, по накопительному принципу. В 2001 году вышел Закон о «Кредитных потребительских кооперативах граждан». Этот закон регламентировал схему накопления (или внесения) собственных средств пайщиком кооператива необходимую для первого взноса на покупку жилья. Остальную сумму пайщики получают от кооператива. Опыт работы кооперативов за эти годы оказался положительным, он и был учтен при создании закона о Стройсберкассах.

В 2001 году, на основании Закона о «Кредитных потребительских кооперативах граждан», в Санкт-Петербурге был создан КПК «Народная ипотека». За эти годы, сотни наших сограждан смогли воспользоваться разработанными специалистами кооператива программами кредитования для покупки жилья. Программы КПК позволяют получить денежный займ до 70% от стоимости покупаемого жилья. Процентная ставка – от 5 до 9% годовых в рублях со сроком погашения – до 10 лет. Жилье может приобретаться как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. После приобретения (на первичном рынке – после сдачи дома), жилье сразу оформляется в 100% собственность заемщика. Так же большой популярностью пользуются льготные схемы получения кредита - для молодых семей, молодых специалистов и военнослужащих с жилищными сертификатами.

КПК «Народная ипотека» работает по принципу «Одного окна», т.е. заемщик получает полный комплекс услуг по поиску, купле, продаже и обмену жилья, риэлтерское и юридическое сопровождение всех сделок.

Благосостояние страны во многом определяется степенью обеспеченности населения жильем. Чем больше семей со средним уровнем ежемесячного совокупного дохода могут позволить себе улучшение условий жилья, тем выше уровень благосостояния в стране.